Eine Analyse zu niedrigen Immobilienzinsen und Preisentwicklung bei Häusern zeigt: Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Immobilien in Deutschland um circa 30 Prozent gestiegen. Die Ursache für diese rasante Preisentwicklung liegt nicht nur in den günstigen Zinssätzen für Baufinanzierungen. Auch die Flucht deutscher und ausländischer Anleger in Immobilien als Anlageobjekte oder zur Altersvorsorge sorgt für steigende Preise am Immobilienmarkt. Immobilienpreisen.

Ursachen für die Preisentwicklung bei Immobilien

Die steigenden Preise am Immobilienmarkt in den letzten sieben Jahren haben mehrere Gründe:

• Niedrige Immobilienzinsen
• Immobilien als Altersvorsorge
• Flucht von Investoren in Betongeld
• Mehr Rendite durch steigende Mieten

Durch die niedrigen Zinsen für eine Baufinanzierung sind auch Familien mit einem mittleren Einkommen in der Lage, Wohneigentum zu erwerben. Dadurch steigt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubauprojekten nicht nur in den deutschen Großstädten, wie München, Berlin, Köln oder Frankfurt am Main, an. Die verstärkte Nachfrage lässt die Immobilienpreise steigen, was sich auch in dem erneuten Preisanstieg von 8% von 2015 bis 2016 zeigt.

Fachleute wie die Deutsche Bank Research, die Postbank oder das Immobilienzinsportal bauzinsen.com warnen jedoch davor, dass die niedrigen Immobilienzinsen nach Ablauf der gängigen Zinsbindungsfristen von fünf bis zehn Jahren nicht gehalten werden können. Ein Anstieg von nur einem Prozent macht bei einer Baufinanzierung über 300000 Euro mit einem Zinssatz von 1,5% p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 3% schon einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 1125 Euro auf 1375 Euro, also um 250 Euro, aus. Steigen die Bauzinsen auf 4,5% p.a., müssen die Kreditnehmer nicht nur 250 Euro mehr im Monat aufbringen, sondern eine Rate von 1875 Euro zahlen, was eine Mehrbelastung von 750 Euro monatlich bedeutet. Vor allem für Familien mit einem mittleren Einkommen kann die gestiegene Kreditrate bedeuten, dass sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung nicht länger finanzieren können.

Immobilien als Altersvorsorge haben eine lange Tradition. Dabei dürfen die Eigenheimbesitzer aber nicht vergessen, dass der Unterhalt eines Hauses mit zahlreichen Kosten verbunden ist. Neben den laufenden Ausgaben für Energie, Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Grundsteuer und Versicherungen sollten auch Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden.

Immobilienpreise steigen auch in kleineren Städten

Immobilienfachleute beobachten seit einigen Jahren nicht nur steigende Preise in deutschen Großstädten, sondern auch in Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern. Die Immobilien werden jedoch nicht unbedingt von Einheimischen gekauft. Auch ausländische Investoren aus den USA, Großbritannien, Frankreich, China oder Saudi-Arabien sind daran interessiert, Wohnungen und Häuser in Deutschland zu erwerben. Während zunächst Gewerbeimmobilien im Fokus der Investoren standen, konzentriert sich die Nachfrage immer mehr auf Wohngebäude. Dabei erhoffen sich die Investoren unter anderem steigende Renditen durch Mieterhöhungen, die nach der Sanierung eines Gebäudes häufig folgen.

In großen Städten wird das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen immer knapper. Daher hatte die Bundesregierung im Februar 2016 einen Gesetzesentwurf zur steuerlichen Förderung durch Sonderabschreibungen für die Käufer oder Bauherren von Mietwohnungen in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorgestellt. Allerdings konnten sich die Fraktionen im Bundestag nicht über die Einzelheiten der Förderung einigen, weshalb das Gesetz nie verabschiedet wurde.

Droht eine neue Immobilienblase?

Die internationale Finanzkrise ab 2007 begann mit einer Immobilienblase in den USA. Daher befürchten einige Anleger angesichts der steigenden Immobilienpreise in Deutschland den Beginn einer neuen Krise. Diese Meinung teilt die Bundesbank jedoch nicht, wie das Vorstandsmitglied Dr. Andreas Dombret am 4. Mai 2017 in einem Vortrag betonte .Nach Meinung der Bundesbank handelt es sich zwar um eine Immobilienblase, aber die Stabilität des Finanzmarktes ist aktuell nicht gefährdet. Trotzdem sieht auch die Bundesbank die Preisentwicklung am Immobilienmarkt kritisch und spricht von Preisübertreibungen von 15% bis 30% in deutschen Großstädten. Gemäßigte Preisanstiege bei Wohnungen und Häusern hingegeben lassen sich durch die volkswirtschaftliche Lage mit geringen Arbeitslosenzahlen und niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen erklären.

Banken wie Bauherren profitieren

Banken und andere Kreditgeber sehen im Immobilienboom eine Chance, Gewinne zu erzielen. Daher steigt die Zahl der Immobiliendarlehen und einige Kreditinstitute gehen dazu über, die Vergabekriterien zu lockern. Das kann jedoch ebenfalls zu einer Finanzkrise führen, wenn immer mehr Kreditnehmer ihren Baukredit nicht mehr ordnungsgemäß zurückzahlen können. Um diese Gefahr einzudämmen, ist am 10. Juni 2017 das Finanzaufsichtsrechteergänzungsgesetz in Kraft getreten. Wie die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) auf dieser Webseite erklärt, stattet das Gesetz die BaFin mit zusätzlichen Befugnissen aus, um zu verhindern, dass die Banken zu risikoreiche Immobiliendarlehen vergeben.

Beschränkungen bei Baukrediten

Im Rahmen des Gesetzes wurde der neue Paragraf 48u Kreditwesengesetz (KWG) geschaffen, der besagt, dass die Bundesanstalt den Kreditinstituten Beschränkungen bei der Vergabe von Baukrediten auflegen darf.

Zu den möglichen Maßnahmen zählen:

• Höheres Eigenkapital des Bauherren
• Begrenzung der Laufzeit des Immobiliendarlehens

Mit den Vorgaben soll erreicht werden, dass die Banken die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern nicht noch durch günstige Kredite vorantreiben. Außerdem sollen die Kreditnehmer vor dem finanziellen Ruin und dem Verlust ihres Zuhauses geschützt werden.